- Reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester
- Reklamasjon ved kjøp og salg av bolig
- Odelsrett
***
En av de mest vanlige nabotvistene er trær, busk og hekk i nabogrensa, til sjenanse for naboen. Av adv.flm. Morten Stenheim
morten@advokatsylte.no
Trær, busk og annen vekst i nabogrensa er ofte gjenstand for tvist mellom naboer. Vi advokater merker dette særlig om våren og sommeren.
Fritt frem på egen tomt. Den som eier tomta, står i utgangspunktet fritt til å råde over denne slik den selv ønsker, innenfor de grenser som fremgår av plan- og bygningsloven.
Trær, hekk og busker kan komme i konflikt med regler om av avstand til vei (siktsone), slik at veimyndighetene kan kreve fjerning/beskjæring på offentligrettslig grunnlag. I borettslag og sameie, vil det dessuten kunne være begrensninger som fremgår av vedtekter.
Begrensninger i henhold til avtale
Dersom det er inngått avtale mellom naboene om høyde på vekst, vil en slik avtale være bindende (negativ servitutt). Slike avtaler inngås ofte i forbindelse med nabovarsel (naboene lager avtale for å slippe innsigelser mot bebyggelse) og som løsning eller forlik ved tvister.
Det er viktig at den som ønsker høyderegulering, sikrer at en slik eventuell avtale blir tinglyst på den forpliktende eiendom. Dersom avtalen ikke er tinglyst og ny eier er ukjent med den når denne erverver eiendommen, vil avtalen vanligvis ikke forplikte den nye eieren (godtroerverv). Den som hadde rett til for eksempel utsikt etter avtalen, risikerer derved å tape denne ved en senere overdragelse av eiendommen.
Begrensning etter naboloven § 3 - høyderegelen
Etter naboloven § 3 må en ikke på egen eiendom ha "tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen, nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda", med mindre dette er viktig for eieren ut fra forholdene. For eksempel for å redusere støy, hindre innsyn osv. Det er fra denne regelen gjort unntak for hekk som er under 2 meter, og hekk som regnes som nabogjerde.
Bestemmelsen lyder som følger:
Er det ikkje nemndande1 om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet på staden, må eigaren ikkje ha tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen, nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda.
Hekk som er lågare enn 2 meter, er ikkje ulovleg etter denne paragrafen. Hekk som lyt reknast for grannegjerde, går ikkje inn under denne lova.
Bestemmelsen innebærer at det må foretas en interesseavveining, mellom eierens behov for hekk/tre/busk og problemet som skapes for naboen.
Begresning etter naboloven § 2 - uturvanderegelen
Den bestemmelsen som oftest påberopes ved nabotvister som gjelder trær og busk, er naboloven § 2. Dette er en skjønnsmessig bestemmelse, som innebærer at det skal foretas en fullstendig avveining mellom nytteverdien for eieren på den ene siden og ulempen for naboen på den andre. Bestemmelsen lyder som følger:
Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.
I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden.
I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.
Denne bestemmelsen innebærer således også en interesseavveining slik beskrevet ovenfor i forhold til høyderegelen. Generelt vil en vanskelig kunne forestille seg at tre og busk som ligger innenfor avstandsregelen etter § 3, og som anses lovlig etter denne bestemmelsen, kan anses ulovlige etter § 2. Det er først og fremst der veksten er utenfor avstandsregelen, at bestemmelsen i § 2 får selvstendig praktisk betydning.
Et eksempel
Naboen krevde beskjæring av en tujahekk og felling av et furutre i grenseskillet mellom egen og naboens eiendom. Da naboen flyttet inn, begynte den andre å sette opp en tjuahekk i grensa, istedet for gjerde. Derved fikk han mindre innsyn fra den nye naboen. Det ble diskusjoner mellom naboene, men det ble den gang hekken ble plantet ikke inngått noen avtale om fremtiden.
Etter 3 - 4 år, hadde hekken vokst seg stor og tett. Eieren klippet den jevnlig, til mellom 2 og 2,5 meter høyde, avhengig av terrenget. Naboen krevde så lavere høyde. Samtidig krevde han fjerning av et furutre, som skygget for sola og utsikten. Saken ble brakt inn for både tingretten og senere lagmannsretten, og naboen tapte i begge instanser.
I forhold til spørsmålet om anvendelse av naboloven § 3 (høyderegelen), kom retten til at både hekken og treet lå innenfor avstandsvilkåret.
Imidlertid fant retten at det var viktig for eieren å ha begge deler for å skjerme sin uteplass og sine stuer mot innsyn fra kjøkkenet og terassen til naboeiendommen. For treets del, viste retten også til at det estetisk passet inn i området.
Retten la ved interesseavveningen etter § 3, vekt på at hekken ikke hindret naboen i å se over byen, samtidig som den "skjermet" eieren mot sjenerende innsyn fra naboen. Det ble også vektlagt at furutreet bare begrenset utsikten til naboen fra kjøkkenvinduet. Det er vel grunn til å anta at dette kunne ha blitt noe annerledes om det dreide seg om utsiktsreduksjon fra stua/uteområde.
Retten gav uttrykk for at utsiktsreduksjonen i denne saken i realiteten nesten bare var mot eierens bolig, fra stua, terassen og uteområdene til naboen. Det ble ikke ansett som særlig rimelig for retten at naboen skulle ha et slikt innsyn til eieren av hekken, sett i forhold til eierens behov for privatliv.
Til slutt la retten vekt på at furutreet stod på samme plass, da naboen kjøpte sin eiendom.
Retten konluderte med at naboen ikke kunne kreve beskjæring etter høyderegelen i § 3.
I forhold til spørsmålet om anvendelse av uturvanderegelen i § 2, kom retten til samme resultat. Her argumenterte naboen for at eieren burde kunne sette inn sotede vinduer slik at det derved ikke ble innsyn som følge av dette. Retten anså ikke dette for rimelig i interesseavveiningen, og viste for øvrig til den samme argumentasjon som i forhold til drøftelsen etter § 3.
***
Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 12 års erfaring i saker som gjelder bolig og eiendom. Vi yter bistand over hele landet.
Dersom du har behov for en advokat som er spesialist i eiendomsrett kan du sende oss et kontaktskjema eller ringe oss på tlf 22 20 50 40. 
Advokat bolig, eiendom, eiendomsadvokat, spesialist, erfaring, eiendomssaker, reklamasjon, kjøp, salg, håndverkertjenester, veirett, nabotvist, nabotvist, odelsrett, boligkjøp, fuktproblem, mangel, feil, mangel, arealsvikt, arealavvik, bra, kjøkken, bad,