EIENDOMSADVOKATENE

Husleieloven fra 1999 regulerer avtaler om leie av husrom, både til boligformål og andre formål. Loven er ufravikelig til gunst for leietaker.

Av advokat Trond Wåland
trond@advokatsylte.no

En leieavtale for boligformål, går ut på at utleieren skal stille husrom til disposisjon for leieren i en bestemt leietid. Som motytelse skal leieren betale husleie til utleieren. Disse to sentrale forholdene er nærmere regulert i loven. Her skal vi se nærmere på kravene til leieobjektet.

Anvendelsesområdet til loven
Loven gjelder bare boligleie i Norge. Med bolig menes husrom som skal bebos over tid til annet enn ferie- og fritidsbruk. Således gjelder den for eksempel ikke for hoteller, pensjonater, og liknende overnattingssteder. Skal du klage på hytta du har leid i påskeferien, hjelper det således ikke å henvise til husleieloven.

Dokumentasjon
Det er ikke noe krav etter loven at husleieavtaler er skriftlige. Dette betyr, at en leietaker kan gjøre gjeldende rettighetene etter loven om boligens stand, selv om det ikke eksisterer noe avtaledokument. Etter husleieloven § 1-5 kan imidlertid begge parter kreve at en muntlig avtale blir gjort skriftlig. Det anbefales at alle leieavtaler er skriftlige.

Det forekommer ofte at utleier og leietaker er uenige om forhold som har betydning for både spørsmålet om det er inngått avtale, det nærmere innhold av denne samt om det er gitt varsler så som oppsigelse og lignende viktige beskjeder i avtaleforholdet. Loven har forskjellige frister og plikter for begge parter, og det er derfor viktig at en søker å ha dokumentasjon for hva en har gjort og sagt. Etter husleieloven § 1-5 stilles det krav om en gir slike meldinger på forsvarlig måte. Hva som nærmere ligger i dette er uklart, men det bør være skriftlig. Det anbefales at epost benyttes, slik at det blir enkelt å føre bevis i ettertid. Det her nevnte har også betydning for spørsmålet om hvordan boligen skal være, om det er reklamert i tide osv.

Tidspunktet for overtakelse - bestemmende for om det foreligger mangel
Utleieren skal stille boligen med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid. Dersom ikke annet er avtalt, regnes overleveringen for å skjedd når leieren har fått nøkler og ellers "uhindret atkomst" til boligen. Det er tidspunktet for overtakelsen som er bestemmende for om det foreligger mangel. Dette er ikke det samme som at feil som oppdages senere, ikke kan gjøres gjeldende av leietaker. Det sentrale spørsmål blir da om feilen var der også ved overtakelsen, slik at den bare ble oppdaget senere. Eksempel på dette kan for eksempel være skjulte feil og mangler som ikke lar seg avdekke ved overflatisk kontroll.  

Dersom det allerede på overtakelsesdagen viser seg at leieobjektet er i vesentlig dårligere stand enn det leieren kan kreve etter avtalen og bestemmelsene i husleieloven og leietaker reklamerer, anses imidlertid overtakelse likevel ikke for å ha funnet sted. Det skal da ikke betales husleie og utleier risikerer å måtte erstatte leietakers ekstrakostnader med alterntivt sted å bo. 

Dersom partene har unnlatt å opplyse dato for overtakelse i avtalen, kan leieren kreve å overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Det er på dette senere tidspunktet (etter avtaleinngåelsen) nevnte mangelsvurdering skal gjøres.

Krav til boligen (leieobjektet) - mangler
Boligen skal ved overtakelsen som nevnt være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Dersom ikke annet er avtalt, skal den dessuten være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Etter husleieloven har leieobjektet mangler dersom det ikke:

- passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller

- passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Det foreligger videre mangel dersom det ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne i forbindelse med at leieforholdet ble avtalt. Likeså foreligger mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Det forutsettes i begge tilfeller at de feil eller manglende opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

I noen tilfeller blir bolig leid ut "som den er", "som forevist" eller med lignende klausul. Selv om uteleier har tatt slik reservasjon, vil det foreligge mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter som beskrevet ovenfor. Leieobjektet har dessuten også mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leietakeren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.

I forhold til det som er beskrevet ovenfor, er det viktig å merke seg at det i stor grad er avtalen som regulerer hvordan objektet skal være - ihvertfall innenfor det som er bestemt av plan- og bygningsmyndighetene og andre offentlige instanser (må være godkjent til beboelse, krav til rømingsvei, brannvarsler etc). Dette betyr at også muntlige opplysninger vil få betydning ved avtaletolkningen. Forhold som er åpenbare og synlige ved visning, kan leietaker sjelden påberope seg som mangel dersom han eller hun burde oppdaget dette, med mindre utleier har handlet grovt uaktsomt elelr i strid med redelighet og god tro.

Det er tidspunktet for overtakelse som gjelder i forhold til vurderingen av om en bolig som skal leies ut har mangler overfor leietaker.


Reklamasjon
Dersom mangel foreligger, må leietaker påberope denne overfor utleier innen rimelig tid etter at han eller hun oppdaget elelr burde oppdaget forholdet. Reklamasjon bør skje på dokumenterbar måte, jf. det nevnte om dette innledningsvis.

Leietaker kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Dersom dette blir gjort, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. Slik retting skal i så fall skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Dersom uteier ikke foretar retting, kan leietaker kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid for leietakers egen del, kan vedkommende kreve en rimelig godtgjørelse for det.

Leietaker kan også kreve avslag i husleie ved forsinket overlevering og tid som medgår til mangelsutbedring. Sistnevnte slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

Dersom manglene er alvorlige slik at det foreligger vesentlig kontraktsbrudd, kan leietaker heve leieavtalen. Dersom dette er på det rene allerede før overtakelsen, kan det heves også før den finner sted. Utleier kan for sin del unngå heving ved å straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Leietaker kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at overtakelsen har funnet sted, eller på grunn av mangler når disse er rettet innen rimelig tid av uteier.

Leietaker kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. 

Tags: husleieloven, leietaker, utleier, husrom, boligleie, klage, skriftlig, husleieavtale, leieavtale, bolig, husleie, opplysninger, reklamasjon, retting, erstatning, avslag,