EIENDOMSADVOKATENE

Mange eiere av gamle boliger opplever å måtte utbedre forskjellige skader ved boligen. Noen av disse unnlater å nevne noe om dette ved et salg, fordi de tror det gir lavere pris.

Det vil alltid være lurt å opplyse om utbedrede skader ved et boligsalg. Dersom du unnlater å opplyse om dette, risikerer du å få problem med kjøper. 
Av advokat Trond Wåland

Svært mange tenker at det vil være negativt for salgsmuligheten å opplyse om at boligen tidligere har hatt en skade, for eksempel sopp- eller råteskade.

Det samme gjelder for enkelte typer skadedyr (mus, ulike trespisende biller osv), vannskade o.l. Etter vår vurdering beror dette på en misforståelse. En slik riktig opplysning vil like gjerne kunne skape tillit hos kjøpere flest.

Hva er relevant å opplyse
Det er vanskelig å si nøyaktig hvilke opplysninger som skal gis ved salget, dvs. hvor grensen mot det unødvendige skal trekkes. Alle skifter noe bordkledning og foretar vanlig vedlikehold av boligen i årenes løp, og mange setter ut en musefelle når snøen kommer. Det er ikke noe krav om at alt slikt "vanlig forekommende" må opplyses.

Derimot er det klart at spesielle skader som vannskade, omfattende råteskade, farlig soppskade, større forekomster av skadedyr og lignende bør opplyses. Dette fordi slike mer "ekstraordinære" skader, ofte er vanskelig å stanse fullstendig i videre utbredelse og/eller krever ekstra grundig utbedring. Med dette menes grundigere utbedring/tiltak, enn det rent kosmetiske skulle tilsi.

Det vil for eksempel ikke være nok å bare sette ut musefeller hvor det er store forekomster av mus i en bolig, fordi en da må legge til grunn at det både er døde dyr og avføring inni vegger og etasjeskillere. Dette vil ligge og råtne med den følge at det utvikles luktskader og oppstår fare for råteskade på konstruksjon. Det kan også være at skadedyrene har skadet noe inni konstruksjonen (for eksempel svekket elektrisk anlegg osv.).

En fullstendig utbedring i slike tilfeller innebærer ofte en fullstendig sanering av aktuelle områder, som må åpnes og sikres. I det fleste tilfeller dekker forsikringer kostnadene, og det er viktig at arbeidet blir gjort av fagfolk. Dersom det senere viser seg at en slik fullstendig utbedring ikke er gjort, vil det ofte medføre ansvar for selger dersom denne ved salget unnlot å opplyse om at forholdet har eksistert. Dersom fagfolk har gjort jobben, er det jo gjerne disse som er ansvarlig for eventuelle feil ved utbedringen. Det er derfor vanskelig å forstå hvorfor ikke selger kan opplyse om dette ved salget.

Bedre å opplyse for mye
Det er bedre å opplyse for mye enn for lite, og dersom du er i tvil bør du velge å opplyse om forholdet. Derved kan kjøper selv foreta sin vurdering, og vedkommende kan vanligvis ikke reklamere i etterkant (forutsatt at du ikke har bagatellisert forholdet jf. nedenfor).

Dersom du følger disse reglene, kan du komme til å spare betydelig med penger på å krangle i en senere reklamasjonssak. 

Egenerklæring
Det skal ved boligsalg gis en erklæring fra selger, om det tidligere har vært skader ved eiendommen som er utbedret. Dersom selger har foretatt utbedring av for eksempel råte- eller soppskade, og krysset av for nei  i skjemaet om dette, så har selger gitt uriktig opplysning. Dersom det senere viser seg at det fortsatt er slik skade som har sammenheng med den utbedrede skaden på en eller annen måte, risikerer selger mest sannsynlig å bli ansvarlig for dette overfor kjøper.

Bagatellisering
Mange selgere forsøker seg med å "bagatellisere" skaden som har vært. For eksempel ved å opplyse om at det har "vært noe råteskade som er utbedret", hvor det riktige faktiske forhold  for eksempel var at det var "farlig hussopp som ble utbedret". En slik bagatellisering kan ha betydning for kjøpet, og selger kan bli ansvarlig dersom det senere viser seg at det dukker opp slik hussopp.

Solgt som den er
Selv om boligen selges med klausulen "som den er" eller lignende, vil en feil opplysning om relevante forhold i egenerklæringen eller på annen måte, vanligvis stille selger i ansvar.

Vesentlig dårligere stand
Selv om det ikke er krysset av for nei i skjemaet (kanskje mangler skjema), så vil eiendommen også kunne ha mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med, jf. avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Kjøpers undersøkelse
Selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd og Rt-2001-369. Dette betyr at selger ikke vil bli hørt med at kjøper selv burde ha oppdaget at det var blitt foretatt en utbedring. 

Tags: skade, skader, sopp, råteskade, skadedyr, mus, biller, vannskade, mangel, råte, soppskade,, bolig, eiendom, avføring, dyr, råtne, vegg, fagfolk, sanering, ansvarlig, opplyse, egenerklæring, hussopp, advokat, opplysningsplikt, eiendomsrett, reklamasjon

Tags: skade, skader, sopp, råteskade, skadedyr, mus, biller, vannskade, mangel, råte, soppskade,, bolig, eiendom, avføring, dyr, råtne, vegg, fagfolk, sanering, ansvarlig, opplyse, egenerklæring, hussopp, advokat, opplysningsplikt, eiendomsrett, reklamasjon