Takstmann har et stort ansvar
Takstmann har et stort ansvar, og foretar kanskje den viktigste oppgaven i forbindelse med salg av en bolig.
Av advokat Trond Wåland
trond@advokatsylte.no
En takstmann foretar ikke bare en taksering av eiendommen. Det kan like godt en eiendomsmegler gjøre. Den sentrale oppgave for en takstmann, er å finne og beskrive den tekniske tilstand til boligen; herunder forventet levetid og teknisk verdi. Dette blir gjort i en boligsalgsrapport.
Boligsalgsrapport
Boligsalgsrapporten har til hensikt å få opplyst mest mulig om sentrale byggtekniske forhold ved eiendommen, som kjøpere flest vanligvis har interesse av å kjenne til.
Takstmannen foretar en visuell kontroll
Ved utarbeidelse av boligsalgsrapport utføres således bl.a. følgende:
- Inspeksjon blir bare utført på tilgjengelige deler av konstruksjoner. Således blir ikke krypkjellere uten tilgang kontrollert, men årsaken til dette opplyses i rapporten
Råte- og fuktkontroller utføres bare ved tilfeldige og naturlige stikkprøver.
De enkelte detaljer om hva som avdekkes ved befaringen skal fremkomme i de enkelte underpunktene i rapporten.
Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 12 års erfaring i saker som gjelder bolig og eiendom. Vi yter bistand over hele landet.
Vår spesialkompetanse:
- kartlegging og løsning av tvister som gjelder eiendom
Tags: takstmann, ansvar, salg, bolig, trond wåland, advokat, eiendomsmegler, verdi, boligsalgsrapport, boligsalgrapport, nito takst, skjulte feil og mangler, klage, klagenemnd, erstatning, råte, stikkprøver, levetidsbetraktninger,
Av advokat Trond Wåland
trond@advokatsylte.no
En takstmann foretar ikke bare en taksering av eiendommen. Det kan like godt en eiendomsmegler gjøre. Den sentrale oppgave for en takstmann, er å finne og beskrive den tekniske tilstand til boligen; herunder forventet levetid og teknisk verdi. Dette blir gjort i en boligsalgsrapport.
BoligsalgsrapportBoligsalgsrapporten har til hensikt å få opplyst mest mulig om sentrale byggtekniske forhold ved eiendommen, som kjøpere flest vanligvis har interesse av å kjenne til.
Rapporten skal gi en beskrivelse av boligens tilstand, og skal utarbeides av en takstingeniør godkjent av NITO-Takst og NorgesTakseringsforbund (NTF).
Det er særlig de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved det forestående eierskiftet som skal vurderes og omtales slik at alle interessenter kan få trygghet for hva som kjøpes før avtale gjøres bindende. Således er rapporten viktig for både kjøper, bank og eventuelt eierskifteforsikringsselskap.
Oppbygningen av rapporten er standard og lik for alle, likevel slik at det for alle kontrollpunkter/områder er egne felter for utfyllende og spesifikke opplysninger. Det er først og fremst en overflatisk kontroll som utføres, slik at skjulte feil og mangler ofte ikke vil bli avdekket. Selv om det foreligger en boligsalgsrapport, foreligger således ingen garanti mot at dette ikke dukker opp etter overtakelsen. Risikoen for dette er imidlertid åpenbart mindre, enn dersom slik rapport ikke hadde vært utarbeidet.
Det er ikke noe vilkår i loven, at slik boligsalgsrapport skal foreligge ved et salg. Men verken eierskifteforsikringsselskap eller banker ønsker å involvere seg uten at det er gjort. Både Forbrukerrådet, Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendommeglerforetakenes forening er enige i at det bør innføres et absolutt påbud. Det er ikke sikkert at det blir nødvendig, ettersom det de 2 siste årene er blitt etablert en kutyme som alle er enige i, om at det alltid skal utarbeides slike rapporter ved salg gjennom megler.
Det er ikke noe vilkår i loven, at slik boligsalgsrapport skal foreligge ved et salg. Men verken eierskifteforsikringsselskap eller banker ønsker å involvere seg uten at det er gjort. Både Forbrukerrådet, Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendommeglerforetakenes forening er enige i at det bør innføres et absolutt påbud. Det er ikke sikkert at det blir nødvendig, ettersom det de 2 siste årene er blitt etablert en kutyme som alle er enige i, om at det alltid skal utarbeides slike rapporter ved salg gjennom megler.
Du kan også klage på takstmannen
Det eksisterer en egen klagenemnd for boligsalgsrapporter. Nemnda er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. En klage må ha vært tatt opp med takstmannen før den kan bringes inn for nemnda.
Det eksisterer en egen klagenemnd for boligsalgsrapporter. Nemnda er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. En klage må ha vært tatt opp med takstmannen før den kan bringes inn for nemnda.
Det kan være aktuelt å kreve erstatning fra en takstmann som har opptrådt uaktsomt, dersom kjøper ikke får dekket sitt tap i form av prisavslag eller erstatning fra selger eller megler. Både kjøper, banker, forsikringsselskap og andre som lider tap som følge av en feil takst, kan kreve sitt tap erstattet av taksmann. Det er således klart at denne har et stort ansvar, og må foreta et grundig arbeid før rapport blir utarbeidet og gjort endelig. Av denne grunn blir dette også en ikke ubetydelig kostnad (for megler/selger) i salgsprosessen.
Det er relativt sjelden at det er grunnlag for å “angripe” takstmannen, forutsatt at denne er godkjent. Dette skyldes at takstmenn i dag stort sett alltid følger rapportens oppbygning, som er svært systematisk og grundig, selv om den tilhører det såkalte “laveste nivå” av grundighetskontroll.
Takstmannen foretar en visuell kontrollVed utarbeidelse av boligsalgsrapport utføres således bl.a. følgende:
- Visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten at det foretas fysiske inngrep (f. eks. demontering).
- Inspeksjon blir bare utført på tilgjengelige deler av konstruksjoner. Således blir ikke krypkjellere uten tilgang kontrollert, men årsaken til dette opplyses i rapporten
Råte- og fuktkontroller utføres bare ved tilfeldige og naturlige stikkprøver.
De enkelte detaljer om hva som avdekkes ved befaringen skal fremkomme i de enkelte underpunktene i rapporten.
Levetidsbetraktninger skal si noe om påregnelig vedlikeholdsutgifter. Det skal benyttes en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Den angir gjennomsnittlig normal levetid. Dette gir kjøperen således bare en pekepinn på fremtidig vedlikeholdsbehov for boligen. Det kan således tenkes at et vindu som på generelt grunnlag forventes ha en levetid på ytterligere 10 år, konkret må skiftes allerede etter 5 år fordi det da punkterer.
**
Hos oss får du eiendomsadvokat som er spesialist med over 12 års erfaring i saker som gjelder bolig og eiendom. Vi yter bistand over hele landet.
Dersom du har behov for en advokat som er spesialist i eiendomsrett kan du sende oss et kontaktskjema eller ringe oss på tlf 22 20 50 40. 
Vår spesialkompetanse:- kartlegging og løsning av tvister som gjelder eiendom
- reklamasjon ved kjøp og salg av bolig
- reklamasjon ved kjøp og salg av håndverkertjenester
- Nabotvister og veiretter
- Odelsrett
- reklamasjon ved kjøp og salg av håndverkertjenester
- Nabotvister og veiretter
- Odelsrett
Tags: takstmann, ansvar, salg, bolig, trond wåland, advokat, eiendomsmegler, verdi, boligsalgsrapport, boligsalgrapport, nito takst, skjulte feil og mangler, klage, klagenemnd, erstatning, råte, stikkprøver, levetidsbetraktninger,